春意融融，但京城楼市的小阳春远未到来。多家机构的统计数据显示，3月份北京的新房与二手房加起来成交量刚刚破万套，比去年同期锐减48%。面对成交量腰斩的现状，业内人士分析，虽然楼市正在复苏，但目前进入市场的主要是刚需购房人群，市场反弹并未推高价格。

“年前把房卖了，现在肯定就着急买房。”晚上7点多，朝阳区一家中介门店经纪人小郭带着客户一连看了两套房。过去一个多月受疫情影响看房人少，近期已经逐渐恢复。

“每次市场‘重启’基本都是刚需入场。”贝壳研究院首席分析师许小乐说，随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。

从何可见是刚需带动?来自链家18城的成交情况显示，3月，成交面积在90平方米以下户型占比高出疫情前水平约3个百分点，达到72.4%。这种户型正是入场刚需族最喜欢的。

北京多项指标也呈现出这一趋势。“以北京为例，3月北京外围城区复苏较中心城区更快，亦庄、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上。”许小乐还披露，450万元以下房源成交占比相较疫情前提高将近7%，25至29岁年龄段成交客群占比均有2%的提升，显示出刚需入市节奏更快。

表面上成交量比2月份增加了，但价格是否“水涨船高”?链家数据显示，一季度，北京二手房套均成交总价465万，比去年同期下降6.1%，比上季度下降3.7%。

“市场反弹但并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹，整体来看绝对水平依旧较低，还没有到达能让价格明显上涨的量级。”许小乐说，目前整体供需矛盾依旧较为缓和，大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%，买方的市场地位高。房源成交周期均超过120天，市场交易节奏依旧缓慢。

新房方面，北京一季度新房供应面积55万平方米，同比下降60%;成交面积99万平方米，同比下降32%。业内认为，北京调控力度大，过去几年新房市场都很稳定，不会大起大落。

“整体看，3月北京新房与二手房市场合计住宅签约10319套，虽然比2月平均上涨了126%，但依然比2019年同期下调了48%。”中原地产首席分析师张大伟分析，北京网签数据只恢复了市场的大约50%。